第116章 【新靠山】

　　10月28日，礼拜一。
　　林祖辉坐在新时代地产的办公室里，查阅公司旗下的物业情况。
　　“还是太杂了，都是一些小型优质物业，大型优质资产太少了，不方便管理！”他喃喃自语道。
　　但也是没有法子的事，在他心目中的真正优质资产，无疑是以‘幢’为单位的写字楼、以‘个’为单位的大型综合商场，这些才是真正的收租利器。
　　不过也无需担心，这些优质的投资，哪怕是四大家族手中也尚未真正的发展起来，香江还有很多机会留给他。
　　举些例子：
　　他依稀记得新鸿基在前世的九十年代中后期，旗下拥有30个商场网络，包括新城市广场二、三期、新屯门广场、新都会广场、荃湾广场等等。而目前新鸿基才开发出新城市一期（沙田），手里握着的综合性商场并不多。
　　九龙仓集团旗下的钻石山荷里活广场，港府还没有招标‘钻石山’地王；
　　鼎鼎有名的中环广场，地皮也还没有推出……
　　这就说明，香江的收租物业还有很多机会！
　　而他要做的是，壮大新时代地产的实力，到时候抢下这些物业。
　　要想壮大一个公司的实力，无疑就是通过收购优质的上市公司，组成财团系；
　　比如前世的爱美高，大刘通过收购华置和中娱，实力瞬间翻了几倍；
　　原因很简单，供股集资原本是一家公司供，现在可以三家公司供股，实力就是翻了几倍之多。
　　“先低调发育一阵吧！”林祖辉放下资料，再次感叹道。
　　这次他的风头出的可不小，虽然主要收购方是丘德根家族和马氏家族；但林祖辉能参与到收购一家老牌地产公司里，本身就是一个亮眼的成绩。
　　负责发展地产（出售）的董事陈斌，恭恭敬敬的来到他的办公室，新时代地产的全公司职员，谁不佩服自家的老板。
　　新时代地产今年的非经常性盈利高达近亿元，这个成绩实在太亮眼了！
　　所谓非经常性盈利，就是字面上的意思，本身在公司意料之外的收入。
　　“老板，新界屏山、元朗的两个楼盘，已经可以出售楼花了！我想问问你的意思是？”
　　林祖辉毫不犹豫的说道：“不，我们不销售楼花！新时代地产开发的楼盘并不多，不需要像大型地产商那样担心卖不出去，明年上半年我们直接出售期房，回笼的资金更大，卖出去的价格更高！”
　　新时代地产的收租物业占比很多，主要原因是公司开发地产的实力还在积累阶段；实际上，大型地产商都讲究货如轮转，即以发展物业（出售）为主，收租物业占比不超过三成。
　　这个林祖辉已经有了安排，待收购完华置和中娱后，立马将新时代地产做出调整，这叫结构重组。
　　“好的，我知道了！”陈斌点点头，并说道。
　　他是一个很务实的人，虽然新时代地产目前一共只有七个地盘在开发，但他将工作做的很仔细，很让林祖辉放心。
　　新时代地产其实在发展物业上的实力并不弱，他们原本是小型地产商，但手里有七个地盘在开发，其中还有一个中型地盘（薄扶林地块）在开发，这已经在中型地产商中都算佼佼者了。
　　不过现在是积累底蕴的时候，没必要将自己划分为中型地产商。
　　上午的工作很多，林祖辉又听了梁真勋的收购物业情况（2亿供股集资），还有听了高毅关于伟益置业出售物业，给新时代地产的进展情况。
　　这次伟益置业（万辉出版社的壳公司）出售大约6000万的物业给新时代地产，而新时代地产在大生地产收购战回笼的资金，正好用于支付伟益置业。
　　这样一来，新时代地产在1985年底的资产值将达到约15亿，债务约在5亿多。
　　太亮眼的成绩了！
　　总结起来就是：
　　新时代地产今年在股市集资约4亿的资金，全部买成了物业，预计年底价值5亿；
　　新时代地产在林祖辉接手时，物业资产在1.6亿，其后升值在三成半左右，年底价值在2.2亿；
　　银行贷款加非经常性盈利，购入的物业价值在5亿左右；
　　再加上楼盘、楼花的升值，约在2亿多。
　　所以资产值15亿，年底还是勉勉强强可以达到。
　　10个月时间，账面资产翻近十倍，这个成绩比起前世的罗旭瑞打理世纪城市的成绩，还提前了两个月的时间。
　　而且，罗旭瑞是从5000万资产翻到5亿资产，林祖辉是1.6亿资产翻到15亿资产，其困难度不可同日而语。
　　其实，这种成绩并不算神话，毕竟林祖辉个人足足拿出了1.1亿的真金白银，注资进入新时代地产，其中包括首次注资4000的现金，以及后来供股集资的约7000多万。王启霖也拿出两幅优质地皮，注入新时代地产。
　　毕竟巧妇难为无米之炊，没有钱砸进去，本领再强都没有用，大环境再好也事倍功半。
　　新时代地产还有一个问题，那就是刨除非经常性盈利，纯利并不高；原因是：银行利息高（吞噬盈利）、发展楼盘收入少（尚未有收入）、严重依赖收租。
　　新时代地产的资产亮眼，表现在公司资产增值上；不过虽然资产增值，但毕竟都是收租物业，没有卖出去，所得的利润自然就少了；至于收租也是需要成本的，人员成本、物业维护成本、税务等，并不是你收租多少钱，就是你的纯利。
　　“算了，明年公司调整后，就没有这些烦恼了！今年好歹有近一亿的非经常性盈利，明年三月份的年报想必非常亮眼了！”
　　“不仅仅如此，三月份之前，新时代地产会把那批楼花进行出售，预计可获利六七千万元，也是一笔亮眼的成绩！”
　　林祖辉缓缓的合上眼睛，心里在盘算着明年的事情，做房地产眼光一定要看得远。
　　新鸿基地产为什么那么牛，九十年代甚至超过了长实（市值），一个重要的原因就是拥有‘香江第一土地储备’，那些土地成本由于是在七八十年代地产低谷时购入，成本价极低（1984年统计成本不到200元每平方尺，总计1140万平方尺），所以导致后来开发地盘盈利高。
　　新时代地产明年开始转变策略——加强发展物业，减少收租物业，而华人置业才是自己旗下的收租公司。
　　对了，收购华人置业后，林祖辉还得开始筹备进军内地地产业了。
　　当天，大生地产董事长马清伟‘激情澎拜’的在媒体见面会上，宣布马氏家族已经拥有大生地产超过51％的股权，马氏大获全胜。
　　同时，美达臣证券和新时代地产也通过财务公司发表声明，正式放弃收购大生地产，并将所持有的部分股份，转让给马氏家族。
　　媒体们纷纷猜测，这次美达臣证券和新时代地产盈利在8000万以上，大大出了一番风头。
　　新时代地产这次没有公布获利情况，但股价依旧被刺激到，当天从2.52元涨到2.68元。
　　这一番收购战，新时代地产作为配角，最后反而最受媒体青睐，各种谣言满天飞，这是林祖辉没有想到的。
　　好在，谣言一多，那有些事情就算是真的，也就真是谣言了！
　　……
　　深水湾哥尔夫球场，隶属皇家香港高尔夫球会。这家球会在回归之后，将皇家两字去掉了。
　　目前皇家香港高尔夫球会，有两个球场，一个是粉岭18杆球场，一个是深水湾9杆球场；其中，深水湾哥尔夫是皇家香港高尔夫球会的分场。
　　林祖辉不是皇家香港高尔夫球会的会员，他虽然名气大，但是发展太迅速，目前马会、高尔夫球会的会员都不是，倒是有在排队申请中。
　　前几天他想约顺德老乡郑裕桐聚聚，鲨胆彤主动将聚会放在了深水湾哥尔夫球场。两人在各种聚会上，见过两次面，不过都只是点头之交而已。
　　林祖辉最近有感于自己的事业早晚要去东南亚、欧美发展，于是乎想再寻个靠山，以后带自己去东南亚、新加坡、加拿大、美国这些地方投投资什么的。
　　找靠山是必然的，前世大刘收购华置时，他的老乡李超人亦投资了他；这充分说明，这种老乡还是靠得住的。而鲨胆彤更是喜欢和后辈们一起玩，后世鼎鼎有名的‘大D会’扛把子就是他。
　　前世大刘接受采访时，言称‘和彤哥很少谈生意’，彤哥会经常教自己做人的道理，‘少发火’之类的采访，说明这个鲨胆彤还是很提携后辈的。
　　“彤叔，精神和身体状态很好呀！”林祖辉一见面就热情的招呼道。
　　鲨胆彤似乎很高兴听到这句话，握住林祖辉的手，说道：“最近我有在加强起居饮食和锻炼，不吃胆固醇高的美味佳肴，改吃海鲜、蔬菜、水果，每天12点准时回家休息！怎么样？比起我们第一次见面时，是不是精神和身体好了很多？”
　　信你个鬼，后世有新闻说你经常晚上锄大D通宵，和一群朋友玩得不亦乐乎。
　　他现在之所以如此，是因为今年他的好友冯景禧、杨志云都生病死亡了，从而被吓到了；过段时间，怕是又忍不住玩啦，毕竟像他说的‘我最喜欢看靓女啦’。后来，周翠英直接抱怨郑裕彤“他现在不想跟我玩，只想陪着女朋友”。
　　林祖辉自然要顺着新靠山的意，说道：“改变的很大，不过第一次见你，你的身体也很好！”
　　两人不急着打高尔夫，而是在会所休闲室里吃起了下午茶。
　　鲨胆彤见林祖辉主动约自己出来，也是非常高兴和自己的小老乡会面，言语之间颇多亲近。主要是林祖辉干的事情和成绩，足以让这些老一辈商界大佬叹服。
　　“最近你小子风头劲很强啊，经常看见你的新闻，我都感叹后生可畏啊！”
　　鲨胆彤感叹后生可畏，但他却是四大家族唯一没有收购其它上市公司的人，就像他说的那样‘收购别人辛辛苦苦创立的公司，就是夺人钱财’，是个很保守的商人；他能有今天的发展，周大福是个打基础，新世界中心是一个高峰，如今的会展中心又将是一个高峰。
　　李兆季也还好，中华煤气和后来的美丽华酒店，都不是主动收购的。
　　林祖辉虽然佩服这两个人，但他的作风是新时代经商作风，自然不会去学。
　　该狙击就狙击，该收购就收购，直到他的实力足够时，就不会做坏人啦。
　　“都是媒体瞎夸，这次我就是受邀参股，硬把我说的是领头！”
　　“你年轻嘛，有新闻素材可以写！”
　　“这一点我和家纯大哥就没法比啦，他做事低调，不爱出风头，干事兢兢业业，又有鬼佬的大刀阔斧！”
　　“你再夸，他也没有你厉害！当然了，家纯很适合接我的班，到了我们这个地步，得先守再攻！”
　　两人很聊得来，似乎也不避讳什么，郑裕桐连‘接班人’都说出来了。
　　不过林祖辉心里可是不以为然，心说‘等郑家纯掌权后，你这个老子才知道，他只是被你压住了而已；一旦释放，那可不得了，到处大投资、大收购，甚至不惜敌意收购永安集团，最后导致新世界债务高筑，若不是你重新出马，新世界就是岌岌可危’
　　两人坐了好一会，便去打高尔夫，林祖辉的技术很好，以前和王启霖经常打。每次打高尔夫，他心里也忍不住想起关嘉慧，不过他不变态，纯粹是那谣言太可恶了，让他忍不住想起来。
　　当天，两人纯粹是闲聊，确实没有必要谈生意，毕竟是第一次真正的接触。
　　若是林祖辉拿下华置和中娱，明年大刘必定寻找一家新地产公司狙击，毕竟他的爱美高可是工业股，他想进入地产界，唯有收购地产公司。